[Q&A] 競売とは？～競売の流れとデメリット
住宅ローンや不動産投資用ローンを使って不動産を購入すると、「抵当権」という担保を設定され、債務者（借りた人）としてローンの返済が始まります。
ですが、何らかの理由によって契約通りに返済できなくなってしまった場合、債権者（貸した側）がその不動産の抵当権を実行して強制的に売却します。これが競売です。
この競売は裁判所を通じて行います。債権者はまず裁判所に「競売の申立て」を行い、競売開始の決定が行われると売却に向けて差し押さえが入り、自らの一切の処分が禁止されます。
まずは競売の流れ・デメリットを把握し、回避する手段をご紹介いたします。
競売の流れとデメリット（約半年～1年ほどの期間で進みます）
①競売開始決定
裁判所で競売開始決定があり、決定書が債務者の自宅にも届きます。
②現況調査
執行官と評価人が家にやってきて現況調査をします。自宅に入られて写真なども撮影されます。
③競売の公告
公告はインターネットや新聞などで行われ、ローン返済ができずに競売になった事実が周りにも知られてしまいます。
※一方で任意売却ではプライバシー性が高く、部屋の写真を公開されることもない為、通常の売却のように進められます。
④入札
入札が開始されます。競売は1人1回の入札になっており、同じ人が何度も購入希望額を出し値段を釣り上げていくオークションとは少し違います。
そのため、競売は通常の市場取引価格より、どうしても安価になりやすく、ローンの残債が一般の市場で売るより多く残ってしまうことになるでしょう。
※任意売却であれば、競売より高く売れることが多く、少しでも多くローン返済することができ、その後の残債務を大きく減らすことができます。
⑤開札
入札期間が終了すると開札が行われ、一番高い金額を付けた入札者に落札されます。
落札後、一定期間で強制退去となります。引っ越し費用が出ることは少なく自腹での引越しとなります。
※任意売却であれば、売却代金から引越費用を出してもらえるケースも多く退去時期も融通が利きやすのが特徴です。
任意売却という選択
競売で安く売られてしまい、強制退去という結果を避けるため、自宅が競売になる前に任意売却という選択があります。
任意売却で高く売れれば、債権者にも債務者にもメリットがあり、その後の生活にも関わる残債務をより多く減らすことができます。
ただし、任意売却は債権者（貸した側）や買受人と交渉する必要があり、専門的な知識が必要となります。専門的な知識がないまま進めてしまうと本来であれば有利に進められたにもかかわらず、不利益な任意売却しかできないこともあるのです。
任意売却をする際には、実績を多く持つ専門業者に依頼することが大切です。
当社では、様々な任意売却を数多く行って参りました。
ローンが返済できなくお困りの方、すでに任意売却をお考えの方は、一度ご相談ください。
