[Q&A] 不動産の持分売買（共有不動産の任意売却）
不動産の持分とは、亡くなった父親名義の土地を兄弟などで相続する場合や、夫婦で不動産を共同で購入した場合に不動産を共有することになったとき、共有の持ち分「２分の１」といったように分数で持分をあらわすことです。
※当事者が特段の定めをしない場合には、持分は均等になります。
この共有名義の不動産の持ち分だけ売却は可能なのでしょうか？
共有不動産の売却
通常、共有名義の不動産を売却しようと考えた場合には、共有者全員で売却することになります。共有名義の場合、「単独では、すべての不動産の売却や土地の形質変更・新築の建替えなどはできない」とあるからです。
ですが、実際には自らの持分だけの売却は可能となります。
民法256条1項にも、「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。…」とあります。
この場合のデメリットとして、自らの持分だけの売却価格は、共有者全員で売却するときより大きく下がります。
一部の持ち分のみの売却は価格が大幅に下がる
例えば、土地付き家屋を相続したので持分売買を行おうとします。土地は分筆という形を取れますが、家屋の部分はそうはいきません。家屋の新築・増築・改築もできないとなれば、買う人の利益はないのです。市場に出回っても、このような不動産を買う人はいるでしょうか。
そのため、売却価格が大幅に下がってしまうことになるのです。
このように、自らの持分を売買することは可能ですが、実際には売却は困難な場合が多く、一共有者が取得して、その他の共有者に賠償金を支払うという方法になったりもします。
共有者同士で話がまとまらなければ調停や共有物分割訴訟に
共有する不動産の売却等に向けて、共有者間で協議が進まない場合、最後は裁判所の調停（話し合い)や、共有物分割訴訟に進める方向になります。
そうして、分割方法がなかなか決まらないという場合は、裁判所が共有物の競売を命じることになってしまいます。
競売は、時価より安く売られてしまう可能性があるので、お早めに専門家に相談し、なるべく避けた方が良いでしょう。
共有不動産の任意売却
任意売却の場合は、原則として共有者全員の同意のうえ、全持ち分を同時に売却する必要があります。
一部の持ち分のみの任意売却は基本的にはできません。
従って、共有者の同意が得られない、共有者と連絡が取れない、共有者が認知症になってしまっているという場合は、任意売却をすることが困難です。
例えば、共有者が元夫(妻)で連絡が取れなかったり同意が得られないという場合は、競売を待つしかなくなります。
しかし、当社では電話番号が分からない元夫や妻にお手紙を差し上げ協力を得たり、認知症になってしまった共有者に成年後見人をつけて売却許可を得るなどして、任意売却を成功させた例が多々ございます。
競売を避けるために共有不動産の任意売却をご検討の方は、諦めずにご相談ください。
