[Q&A] 不動産譲渡所得税とは？～任意売却でかかる税金
不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。
この譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税や住民税がかかりますが、これらを総称して「譲渡所得税」と呼んでいます。
譲渡所得の計算式
課税の対象となる譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用
つまり、売った金額に対してではなく、「売ったことで得た利益」に対して課税されるのです。
従って、ほとんどの場合は買った時よりも低い金額で売却することになるはずですので、買った時の金額を証明する書類さえ残っていれば、この譲渡所得税を課税されてしまうケースは少ないと言えるでしょう。
譲渡所得税の税率
なお、建物は期間の経過により価値が減少していくので、用途や構造、経過年数に応じた減価償却費を取得費の合計額から差し引かれます。
またその不動産を所有していた期間によって、譲渡所得税の税率が異なっています。
所有期間5年以下が短期譲渡所得（39.63％）となり、5年超が長期譲渡所得（20.315％）です。
つまり、経過年数が経つと所得費は減少しますが、税率が変わるため、5年を超えるかどうかが目安になります。
譲渡所得税の特例
任意売却で不動産を売ったとしても、売却であることには変わりない為、譲渡所得税の対象になります。
ただし、この譲渡所得税は節税の特例があり、代表的なのは「3000万円特別控除」です。これは居住用財産には譲渡所得のうち最高3000万円までは税金がかからないというものになります。
つまり、自分が住んでいた自宅を3000万円以下で売却した場合は、無条件に課税対象から外れることになります。
任意売却における特例
任意売却の場合は、下記のような「強制換価」による特例も該当して税金が免除される場合もあります。
＜所得税法第9条＞
例：同条9条10号：「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合における国税通則法第二条第十号 （定義）に規定する強制換価手続による資産の譲渡による所得その他これに類するものとして政令で定める所得」
つまり、返済が困難になりやむを得ず売却したということが認められれば非課税となるわけです。
※任意売却がすべてこの特例を受けられるとは限りません。
まとめ
以上をまとめると、自宅を任意売却して譲渡所得税が課税されるケースはほとんどありません。
例外的に課税の対象となるのは次の①②③をすべて満たす場合です。
①自宅の購入額がわからない、または証明できる書類が残っていない
②自宅でない不動産を売却、または自宅を3000万円以上で売却
③まだ債務の返済余力があり強制的な換価とまでは言えない
これらの条件をすべて満たすケースはごく稀と言えるでしょう。
従って、自宅の任意売却であれば譲渡所得税はほとんど気にしなくても良いと言えます。
